陈刚：保利对行业趋势和未来机会的四点思考|博鳌地产发展大会演讲
陈刚（保利发展控股集团股份有限公司党委委员、副总经理）：尊敬的各位来宾，大家下午好，我是来自保利发展的陈刚，我的发言主题是“锲而不舍，砥砺探索新模式”，这个标题是昨天晚上和集团斟酌了一下，本来写的是“长风破浪”，现在觉得改为“锲而不舍”更符合目前的势态和现在大家的心态。在中国经济高质量发展的大驱使下，房地产业作为国民经济的支柱产业折射的是中国经济的基本面，面对新的形势和任务，习总书记从产品卓越、品牌卓著、创新领先、治理现代，为我们建设世界一流的房企提出了更高的要求。住建部长倪虹也提出要以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区、好社区再到好城区的进阶目标。7月24日中央政治局会议定调之后，从中央到各方各级部门都集中表态，将尽快优化房地产调控政策，支持刚性和改善性的住房需求。关于我们行业未来的走向，政策放松、预期企稳已经达成了共识，回顾近几年的行业调整，有很多深层次的问题值得我们去深思。下面我与各位同行简单分享一下，保利对于行业趋势和未来企业机会的四点思考：首先我们应该肯定的是，房地产作为支柱产业的地位不会发生改变。短期形势看边际变化，长期形势看框架演变。保利发展依然看好行业发展，这个信心主要来自于宏观经济和行业发展的两个方面，宏观经济稳则预期稳，预期稳则楼市稳，中央政治局会议指出，当前经济恢复处于波浪式发展、曲折式前进的过程，总体回升是向好的。在国内各项稳经济政策组合发力推动下，结合我们中国经济巨大发展韧性和潜力，经济长期向好的基本面没有发生根本性改变，经济基本面企稳向好、居民端的就业和收入的预期必然得到修复，这必将传导到作为经济支柱产业的房地产市场上，所以行业企稳向好的趋势是确定的。行业发展模式变了，支柱产业地位没有发生改变，从1998年的房改走到今天，中国房地产行业为城镇化发展和人居生活水平提升做出了巨大的贡献，带动了上下游60余个行业的共同发展，进入到新时代，行业经过一轮深度调整，三高发展模式已经发生了根本性的转变。但是人们对美好生活的向往并没有发生改变，产品与服务必将迎来新一轮的迭代升级，这将带来市场供求关系的优化调整与潜在增长率的有效发挥，推动行业走向可持续的稳健发展之路。其次，房地产行业仍然具备强劲的结构性增长潜力。在过去的峰值时代，我们追求的是总量的机会，现在品质时代，我们追求的是结构性的机会。拆解需求结构来看，虽然当前投资需求已有所消退，但是刚性需求和改善性需求的潜力仍有很大得空间。这将有力地支撑房地产十万亿+的市场容量。其中刚性住房需求从全面开花到多点绽放，我国的城镇化发展进入到中后期，城镇化率超过了65%，提升的幅度将有所放缓，但是预计也会保持在年均0.5%到0.8%的增长合理区间。叠加城市间人口迁移、经济恢复带动居民住房消费的影响，整体上我国中长期刚性需求住房充足。同时，考虑三高时期库存与现阶段需求存在区位、户型和品质等不匹配的情况，住房供需不平衡和结构性短缺问题突出，这必将带来持续性的增量需求。另一方面，在品质改善需求的释放将为市场注入新的活力。数据显示，我国2000年前建立起的城镇老旧小区有21.9万个，面积小、质量低、配套差、物业管理不足，我国有将近35%的家庭还居住在这样的住房环境之中，改善居住环境条件的需求仍然比较迫切。从发达国家看，美国、英国等存量房流通峰值在5%到6%，而我国当前的数据仅为1%到2%，仍存在着巨大的提升空间，预计平均每年将产生超过800万套的改善性需求。老百姓对我们的产品与服务有了更高的期望和要求，从后疫情时代的健康家居到新家庭结构的需求演变，无不意味着行业有了更多的增值与升值的可能性，从新需求、新功能的诞生，到新技术、新材料的迭代，将为我们行业上下游企业带来持续的创新活力和发展动力。再者，行业进入品质时代，要以品牌思维践行长期主义。面对结构分化的市场趋势，传统的高周转模式下标准化产品设计观已经明显的不适配当前市场新需求，以品牌思维雕琢品质时代是培育企业竞争新优势、走高质量发展的关键路径。回归市场、回归客户是品牌建设的原点。在今年年中，我们做了一次全国性购房需求调研发现，促使顾客换房的往往是厨房经常堵、客厅要常年开灯、人车不分流等产品设计上的硬伤，或者是小区管理乱、倒垃圾动线长、物业服务跟不上等服务痛点。正是这些日常生活中的小事，却反映着行业的产品服务水平已经成为客户置业的最重要的考量因素。真正的以客户为中心，就是围绕客户生活场景，真正地把客户喜好、需求摸透、摸准，创造出更符合客户需求，匹配生活场景的产品，用差异化的产品力真正打动每个受众客户的购买需求。进入品质时代必然要有品牌思维，产品力、服务力是品牌力和销售力的基础，在品质时代房企最重要的一个转变就是要坚持以人为本、以客户为中心，从重金融、重开发的思维回归到专业与客户本原，主动改变企业管理和我们业务开展的逻辑，打造始于客户研究、终于客户体验的产品服务体系，以好产品、好服务、好生活的三好体系，把更好的服务品质贯穿到销售交付的全周期，才能时刻与我们的客户保持长期良性互动，以品牌势能反哺我们的发展动能。最后，积极探索新发展模式，走高质量发展之路。在房地产行业由规模扩张转向高质量发展的关键时期，对企业稳健经营、行业长效机制的探索是摆在我们面前的重要课题。新的模式要回归客户，回归产品，极致的产品力是抢占客户心智的利器。基于住建部提出的供应好房子总目标，房地产开发要从生产者的思维转向客户思维。因为我们的市场已经由卖方市场回归到了正常的买方市场，应该说这才是正常的市场环境。从我国的市场经济发展的历程来看，当年从副食品到轻工产品、白色家电、汽车等等，都是走过了这一历程。所以敏锐地捕捉到客户需求变化和品质提升支点，实现全周期客户品质体验，在我们的前端定位设计环节、中端的销售案场环节，后端的建造交付环节，我们要高度重视品控，建立全周期、全链条的品质管控体系，全面兑现业主承诺，从交付房屋到交付美好生活，谁能真正的赢得客户、杀出一条血路，就要看谁的产品够硬、服务更好、成本更优、品牌度更高。从客户视角出发，始于产品，利于形象，先于服务，赢得客户信任，才能凭实力种草。新的模式也必然是稳健可持续的，利润不是投机而来的，房企的利润新增长点将从过往的简单的依靠土地红利和资本红利，转向用产品力、服务力、交付力支撑业绩发展，用精准的投资、稳健财务构建我们的良性循环保障，逐步建立起高信用值的稳健发展躯干，必将成为新时代下房企最强有力的竞争优势，助力企业实现高质量增长和可持续经营。物竞天择、适者生存，不舒适是永恒的，舒适只是偶然，所幸磨难也是一种财富，逆境更能造就英雄，在过去的30年，时代、劳动者、企业家和资本共同创造了房地产企业的全部价值，作为企业我们要看清变与不变，变的我们要积极拥抱、积极探索新发展模式，不变的，我们更要坚守，敬畏市场，真正地建立以客户需求为基础的新模式，以极致专业能力建立行业的新发展格局。
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