“十一”楼市遇冷，新房限价是时候放开了？
图/视觉中国今年7月底的中共中央政治局会议提出，为适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，要适时调整优化房地产政策。鉴于目前大多数城市的住房供求关系已经发生变化的现实，建议取消住房限价政策。此举不仅可以纠正住房市场的价格扭曲，而且可以起到调节居民收入分配的作用，有利于中国经济的高质量发展，有利于构建新发展格局。对商品住房的价格进行限制是为了缓解房价上涨压力，以期实现平抑住房市场的价格波动。客观地说，在中国的房价形成机制中，土地价格起主导作用，而土地价格主要由地方政府控制，对新房价格实施限制可以有效阻止土地价格上涨对房价的传导。因此，在房价快速上涨之初出台限价政策，可以在短期内起到平抑市场的目的，2017年之后的房地产市场的平稳运行在一定程度上得益于“限价、限购、限贷”政策。但限价政策实施一段时间之后，副作用已经开始显现，如果继续实施，不仅难以起到平抑住房价格波动的作用，反而可能助推房价的上涨，增加房地产市场的波动。因为新房限价，在一些热点城市出现新房价格大幅度低于二手房价格现象，有些热点楼盘的每平方米销售价格比周边二手房价格低数万元，引发了短期的套利资本进入，出现所谓的“日光盘”（新楼盘发售首日即售罄）。对商品住房的价格限制，不仅没有能够让真正需要购置住房的老百姓受益，反而让投机资本得到套利机会。从利益分配的视角看，政府实施住房限价政策的初衷是为了缓解中低收入阶层的购房压力，但结果却是让投机资本获益，中低收入阶层成为最终买单者。也有人建议可以通过对购房者实施严格的资格认证来阻止投机者进入购房者行列，有些城市已经开始实施类似的操作，效果十分有限。有人担心新房限价一旦取消，是否会引起房价快速下跌？我认为这种担忧是没有必要的。从全国总体房地产成交面积看，虽然新房仍然大于二手房，但主要核心城市的房地产市场格局是二手房交易量已经超过新房，一线城市的二手房成交量大约为新房的两倍左右，这些城市已经进入到存量房为主的时代。在房地产价格形成机制中新房价格已经难以左右市场趋势，对新房限价已经没有作用。退一步说，如果二手房价格因为市场供求关系的变化而出现快速下滑，我们实施新房限价也阻止不了二手房市场的趋势。取消商品住房限价政策有利于构建新发展格局。放开商品住房的价格，有利于地方政府通过出让土地获得一定土地收益，再把其中一部分资金用于保障性住房建设，这可以起到调节居民财富的作用。从国际经验看，房地产税是调节居民的收入与财富分配的有效手段，但目前中国还难以实施房地产税，最大的风险在于房地产市场的稳定。从上海和重庆两个城市试点的经验看，效果十分有限。取消新房限价有利于畅通国内经济循环。制约国内消费需求的主要原因是收入与财富分配的两极分化，中低收入者消费倾向高，但没有钱消费，高收入者的消费行为受到各种限制，住房的限价政策就属于此类限制政策之列。要畅通国内经济大循环就应该从供给侧改革入手，取消住房的价格限制应该成为供给侧改革的重要内容。8月25日，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，居民申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。“认房不认贷”政策的重新出台有利于改善型住房需求的释放，取消新房限价与出台“认房不认贷”的逻辑是完全一致的。放开价格限制，可以让市场提供高品质的住房来满足部分高收入群体的住房改善型需求。放松商品住宅价格限制也是中国经济高质量发展的需要。在国内经济循环中，住宅建设依然扮演着需求的枢纽作用，如果继续对商品住房实施价格限制政策，会倒逼开发企业降低建筑质量以节约成本，与房地产有关的上下游产业链的技术升级就难以实现。放开商品住宅的价格限制就可以让市场机制充分发挥作用，不仅可以大大提升住房品质，而且可以助推相关产业的转型升级。当前中国大多数城市的住房供求已经基本平衡，有些城市已经出现供给大于需求的现象，因此，放开商品住房的价格限制不会导致普涨行情出现。但高品质的住房价格可能会上涨，使得不同层次的住房价格差异扩大。中国需要完善保障性住房的相关政策，扩大保障房的覆盖面，在商品房市场之外，满足中低收入阶层的住房消费需求。（作者系中国社会科学院房地产金融中心主任）作者：尹中立
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