南财论道丨调整限购之后，稳房价预期仍是关键
作 者丨李宇嘉编 辑丨洪晓文日前，广州市政府办公厅印发《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（以下简称通知）。通知提出，继续加大住房保障力度、精准支持房地产项目合理融资需求、优化住房限购政策、加强房地产市场监管等政策措施。与以往纾困房地产行业和市场的做法不同，此次通知首先提出的是住房供给侧结构性改革和控制行业供给端风险的问题。这反映了一个政策信号，即传统的住房需求端纾困甚至刺激购买需求，传统的行业供给端鼓励企业加大投资和开工，在房地产供求关系发生重大变化的新时期，在推进住房供给侧结构性改革、打造房地产新发展模式的新时期，已不太适应了，甚至过时了。首先，通知提出“继续加大住房保障力度”，明确了新时期广州住房保障体系的构成，即“配租+配售”型的保障新模式。配租型保障包括政府兜底保障的公租房（含货币补贴）、普惠保障的保租房，配售型保障就是最近一直强调的保障性住房。根据2024年广州市政府报告披露数据，2024年广州计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户。这样的保障力度，可以说是历年最大的，也彰显广州推进住房供给侧结构性改革的决心。根据wind统计，2023年广州新房商品住宅交易72041套，在2022年同比下跌37.2%的基础上，同比又下跌0.6%，绝对规模已降至2014年以来新低。广州作为一线城市，也是外来人口、新市民最多的城市之一，公租房、保租房和配售型保障房发展的空间比较大。因此，通过大力度推进供给侧结构性改革，适应新市民、住房困难的人才群体的需求，是促进房地产市场和行业稳定，推进公共服务均等化覆盖所有人群，推进居者有其屋，并进而促成内需型增长新动力、新引擎的重要路径。不过新旧模式的过渡是渐进的，要贯彻“先立后破”“稳中求进”的总基调，在稳住商品房市场、避免大起大落的基础上，推进平稳过渡。因此，此次通知的另一个重点，就是调整住房限购政策。在2022年9月份退出外围区域（黄埔、番禺、花都、从化、白云北部区域）限购政策的基础上，此次通知再次调整限购范围，在需求端退出限购区域大户型（建筑面积120平方米以上）购房限制，对“卖一买一、租一买一”，购买住房时相应核减名下住房套数，目的就是促进有效需求释放和市场全链条循环。当然，此次退出大户型住房限购，也有库存去化的考虑。2022年~2023年，出于稳定行业和市场的考虑，也顺应开发商拿地重心转移、中心区改善型需求增长等大背景，广州住宅供地开始转向中心区，实施限购的中心五区（天河、海珠、荔湾、越秀、白云）年平均住宅供地占全市住宅供地的65%左右，2023年中心区新建住宅供给量大幅度攀升，也带来了去化压力。以天河区为例，根据相关统计，2023年天河区新住宅房供应4927套，比2022年增加了1000套，相比2019~2021年的年平均水平增长了110%。成交方面，2023年天河区新房销售2815套，而在2019~2021年，天河区新房成交在3300~3400套。2022和2023年，天河区新房供求比分别为1.97和1.75，呈现供应明显大于需求的格局，供应量大，需求减弱。另外，天河区新房户型大、价格高的特征也制约了消费释放。2023年，根据相关统计，天河区新房套均总价已从2022年的855万元上升到1066万元。天河区新房均价也创下近十年新高，高达81511元/平，同比2022年上涨11%。天河区新房供应的特征，在中心区其他区域也类似。2023年，广州中心区120平方米以上户型的新房供应10456套，占中心区供应的42%。2023年，天河区120平方米以上户型的新房交易占比56.7%，120平方米以下户型占比仅为43%。笔者认为，广州限购调整有一定政策效应，一方面，广州中心区医疗等公共服务配套完善，通勤成本比较低，为高收入人群所青睐；另一方面，高收入人群基于子女购房、自己购房或养老等方面的考虑，也愿意在中心区置业。广州限购调整后不久，1月30日，据相关市场消息称，苏州也全面取消限购。但是，单纯退出限购，并不一定能带来需求明显释放，关键还要看房价预期能否稳定。这其中，供给端防范风险蔓延至稳健经营的企业，推动开发商融资正常化，避免大面积过度降价促销保卫资金链，连同销售端促进有效购房需求释放，修复融资和销售现金流比较关键。近期，住建部部署融资协调对接机制，首批融资的白名单项目将落地，稳健项目融资正常化，从而切断风险的蔓延，提振市场购置新房的积极性。总之，退出限购政策，只是楼市企稳的一个必要条件，而非充分条件。其他因素还包括房价的稳定性，阻断房企风险蔓延，城中村改造的进展，按揭利率继续下调等以及配售型保障性住房能否实现新市民扎根城市，并实现向商品房消费的渐进升级。同时，也需要其他政策配合，特别是经济基本面好转，比如贸易、汽车、电子等主打产业能否企稳回升等，以及居民就业和信心的恢复。SFC本期编辑 钟海玲 实习生陶陶21君荐读
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